当前，城市化是中国社会发展的重要经济现象。而为城市化提供物质基础的重要部门——房地产业，近年来因投资规模快速增长、售房价格急剧攀升，正在成为各界关注的焦点。今天，中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞做客“首席观点”栏目，就中国的城市化与房地产发展等热点问题发表自己的看法。

　　◎中国城市化有赖于房地产业健康发展

　　记者：城市化是现代化的重要标志，也是现代化的动力。但中国人多地少，作为最大的发展中国家，现代化建设面临着资源供给和环境容量的约束。在您看来，城市化对中国是利大还是弊大？

　　牛凤瑞：虽然城市化有利有弊，但我认为，对中国而言，还是利大于弊。环境污染、空间拥挤、安全风险等是城市之弊，但一个大多数人生活在农村的大国现代化是不可想象的。城市化有利于提高要素的整体配置效率，为建设社会主义新农村提供基础支撑。一个没有城市化支撑的工业化将支付极高的资源环境成本，发展循环经济，走新型工业化之路也要与城市化相辅相成才能达到预期目标。城市化改变中国多数人以土地为生的格局，为保护生态、再造秀美山川提供基本前提，为治理污染提供规模化需求，提升治理污染效率。城市有更深度的社会分工，更快的技术进步，更多的服务业需求，更多的就业机会和更广阔的发展空间，因而是构建和谐社会的主体。享受同等生活水平在城市比在农村更节约。在科学发展观的指导下，积极稳妥地推进健康的城市化建设环境友好型城市和宜居城市应是中国现阶段低成本地建设现代国家的战略选择，是中国破解资源供给和环境容量两大约束，实现可持续发展的战略选择。

　　记者：社会固定资产投资规模过大是当前进行宏观调控的主要依据。作为城市化的支柱产业，房地产业投资高速增长，您认为这一现象值得担忧吗？

　　牛凤瑞：改革开放以来，中国国民经济取得持续稳定快速发展，工业化、城市化、市场化、国际化的步伐明显加快。2006年中国GDP总量已经超过20万亿元(人民币，下同)，人均GDP已超1.5万元；城镇人口近5.8亿，城市化率已达43.9%。据测算，2020年城镇人口将超过7.5亿，城市化率将达到55%以上。房地产业是为城市化提供物质基础的重要部门，快速的城市化有赖于房地产业的快速发展，健康的城市化有赖于房地产业的健康发展。2005年末中国城镇实有房屋建筑面积164.5亿㎡，比2000年末增长了115%。2006年中国房地产投资达19382亿元，比2000年增长2.9倍；房地产开工面积达7.8亿㎡，比2000年增长1.6倍；商品房销售额达20510亿元，比2000年增长4.2倍。

　　在城市化加快阶段，房地产业满足的首先是住房的基本需求和改善性需求，投资性和投机性需求最终要出租、要转手，转化为住房需求，因而是第二位的。社会固定资产投资规模过大是当前进行宏观调控的主要依据。但房地产业主要是消费性的固定资产投资，而非生产性固定资产投资。适度扩大房地产业投资，增加住房有效供给，有利于扩大内需，促进国民经济持续稳定发展。若把住宅投资作为消费品生产从固定资产投资中扣除，则中国的积累率将下降6个百分点左右。宏观调控要以优化产业结构为目标，有保有压，区别对待，促进产业结构更好适应社会需求的变化。城市化水平提高的基本住房需求、城镇居民消费结构升级所导致的改善性住房需求、危旧房屋改造的被动性需求、完成工业化对房屋的增量需求，几种需求叠加决定了未来中国城市房屋供给不能满足需求的基本态势。据测算，2020年中国城镇实有房屋建筑面积将达400亿㎡，年均需要增加房屋建筑面积16亿㎡。房地产业是否被称为支柱产业无关紧要，但房地产业是上下游关联度极强的产业则是肯定的。持久旺盛的住房需求，决定了未来几十年内房地产业以较快的速度发展，具有必然性，决定了房地产业投资高于社会固定资产投资增长幅度在一定历史时期内是合理的选择。适度增加房地产供给不仅是抑制房价过快上涨的釜底抽薪之策，而且对于扩大内需，消化“过剩”产能，降低金融机构过高的存贷差，减少流动性过剩，增加就业等具有现实意义。

　　◎合理的城市化用地不会威胁中国粮食安全

　　记者：推进城市化要有大量的农用地转化为城市用地，这是城市化、工业化必须支付的成本。近年来有学者认为城市化用地与耕地大量减少、威胁国家粮食安全、农民失地失业存在是因果关系，您同意这一观点吗？

　　牛凤瑞：我认为这是一个认识上的误区。从理论和实践结合上给予澄清，对于推进城市化健康发展具有重要现实意义。

　　第一，过去几年中国耕地确实大幅度减少，但耕地减少的主要原因不是城市化用地。1996～2004年9年间，中国耕地净减少1.14亿亩，其中生态退耕9708万亩，占85.1%。2003年是减少耕地最多的一年。当年全国耕地被占用4272万亩，其中生态退耕3356万亩，占78.6%；农业结构调整占用497万亩，占11.6%；城市化和各项基本建设占用344万亩，占8.0%；各种灾毁耕地75万亩，占1.8%。当年整理、复垦、开发增加耕地466万亩，耕地净减少3806万亩，占9年全国耕地净减少总量的33.4%，当年生态退耕和农业结构调整占地之和即超过耕地减少总量。

　　第二，合理的城市化用地增量只占耕地存量很小比例，不会构成对粮食安全的威胁。以2050年全国城市化率80%，城市人口12亿、人均用地按100㎡计，城市化用地增量约为9600万亩，折合占用耕地6700万亩(垦殖率按70%计)，约占全国耕地存量的3.7%；平均每年占用耕地150万亩，约占耕地存量的万分之八。其中房地产开发用地约60万亩，占耕地存量的万分之三点三。无论是通过开发、复垦、整理增加的耕地(虽有耕地质量问题，但不会成为持久的因素)，还是通过单产水平的提高，抵补上述耕地数量的减少均不成问题。

　　第三，中国农村居民点人均用地是城市人均居住用地的5倍以上。在城市化用地增量与农民进城后农村居民点用地的减量之间，理论上存在着后者大于前者的置换关系。以中国农村居民点人均用地150㎡、2050年农村人口3亿、农村人口减少4.4亿(2005年为7.4亿)计，农村居民点可减少用地近1.0亿亩。如何实现这种置换，有赖于土地制度的创新。

　　第四，保护耕地，节约用地是中国的国策，但合理的城市用地是更集约的用地。目前中国的城镇建成区面积只占国土面积的0.34%，却聚集了1/3以上的人口和2/3的GDP产出。改变多数农民以土地为生的格局，是中国农业的规模化经营和再造秀美山川的重要前提，实现城市化为更好地保护耕地提供条件。以城市用地中的浪费、闲置、非法占用等与城市化用地没有必然联系，把两者画等号，或视为因果关系是因噎废食，把具体问题一般化。

　　第五，失地农民确实是一个重要问题。但中国现代化建设中的农民失地有两类，一类是因为城市建设征用而失地，一类是因国家大规模基础设施建设(如水库、高速公路等)征地而失地。前者核心是被占地农民如何公平分享城市化红利问题，是城市化用地升值收益的分配问题。后者才与失业密切联系，才是真正意义上的农民失地问题。合理提高占地补偿标准，保障失地农民合法权益是必须而且可以做好的，各地对城市化中的农民失地已多有制度上的创新。例如深圳等市的农民全部市民化；昆山的农村养老和医疗保障与城市并轨，城市占地补偿实行“年租制”，农民宅基地占用实行拆房与城镇补房“拆一补一”政策等，为突破城市化用地约束提供了实践经验。

　　◎理性看待房价的上涨

　　记者：近几年，特别是今年以来，全国大中城市房价上涨幅度过快，已经引起了各界的严重关注。作为一名长期跟踪研究中国城市发展的专家，您如何看待这一现象？

　　牛凤瑞：房价的上升是经济利益关系、社会分配关系的变动，是政治体制、文化传统变数，受到国情、市情和发展阶段严重制约。严格意义上的房价增幅应是同一区位、同一品质、同一科技含量的房屋销售价格的上下年份之间的比较。目前我们通常所说的房价增幅是当年平均房屋售价(销售收入/销售面积)与上年同期之比。“房价增幅过快”是一种判断，是以上年房价基本合理为假设前提的。上年房价较低，则同等房价增量升幅较大，反之亦然。当年良好区位的高品质大盘较多投放市场，则平均房价会有较大幅度上升；若远郊的大盘集中上市，又会拉低平均房价。市场形成房价是中国住房体制改革取得成功的重要标志。

　　现实的房价是市场供求关系多年积累的结果，当期现房可能是两年之前开工建设的，购房资金可能是多年的积蓄。所以，判断房价上升是否过快(慢)，不仅要看当年同比增幅，还要看上年房价基数，乃至以往多年的房价基数。中国住房制度基本完成是在2000年，由于住房市场化时间较短，现在的房价还不是完全意义上的市场价格，依上年房价为参照系作出判断要慎重。例如，2000~2004年北京房价年均增幅为0.78%，是一个房价4年基本没有变化的基数；计入2005年高幅增长的房价，5年平均增速为4.2%，而同期城镇人均可支配收入增速为10.4%；计入2006年13.6%的房价增幅，北京6年平均房价增速为5.7%，仍低于同期城镇人均可支配收入平均增速4.7个百分点。所以，从一个较长时段来看，与平均收入增长速度相比较，中国的房价仍在可以接受的区间。

　　中国房价过快上升有开发商不规范操作的因素，同时根本原因在于供应不能满足需求。一方面是住房需求的刚性增长，另一方面是偏紧的住房用地供给和交通等基础设施建设的相对滞后，限制了城镇住房建设空间的拓展；住房基本保障制度建设的滞后，混淆了市场机制和社会保障的不同功能，扰乱了人们的思维方式，提高了中低收入阶层的购房预期。

　　房价高涨，拉升居民生活成本，引发公众不满，影响和谐社会建设，应该引起高度警惕。但房价近两年来过快上升客观上将抑制过热的需求。房价变化是市场优化房地产资源配置的基本形式，是调整住房供求关系的有效杠杆，也是调节住房分配关系的重要杠杆。

　　牛凤瑞 中国社科院城市发展与环境研究中心主任、研究员、中国城市经济学会副会长。近年来，出版了《西部大开发在城镇聚集》、《三大都市密集区：中国现代化的引擎》等14部专著合著；发表了《我国城镇化战略的若干思考》、《关于城市密集区的几个问题》、《中国可持续发展与城市化》等百余篇论文。

　　2003年开始，牛凤瑞主编《中国房地产发展报告》，提出未来几十年中国房地产市场总趋势是供不应求，判断房地产形势不能简单以同比数据为依据等观点。同时，他在《中国“三农”问题求解与城市化》等数篇论文中明确提出：要富裕农民必须减少农民，减少农民的基本途径是推进城市化，中国农村不发展的根本原因是城市相对不发展，在当前农村要素向城市聚集具有必然性和合理性。